Стоит ли рассматривать покупку земли в 2023 и 2023 годах с учетом изменения кадастровой стоимости?

На чтение 17 min Просмотров 35.6k. 09.01.2023

2022-2023

В 2022 году наступил период изменений для кадастровой оценки недвижимости. Важно отметить, что Росреестр потребовал, чтобы все регионы провели оценку земельных участков в этом году, даже не учитывая ограничений, установленных Законом № 237-ФЗ относительно периодичности проведения оценки. Это может повлиять на решение о покупке земли в 2022 году.

Мы уже отработали в судах вопросы снижения кадастровой стоимости в 2022 году, поимели ценный опыт в этом вопросе и готовы с Вами поделиться последней актуальной информацией.

Читай в материале, какие нововведения предусмотрены на 2022 и 2023 год для кадастровой оценки недвижимости, как будет рассчитываться налог, что нового в процедуре оспаривания.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

1. Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2023 годах
2. Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?
3. Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2023 году
4. Земельные участки
5. Здания, помещения
6. Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2023 годах
7. Список полезных документов
8. Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2023 года
9. Порядок оценки недвижимости
10. Порядок рассмотрения споров
11. Комиссия по кадастровой стоимости в Москве
12. Комиссия по кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге
13. Где проверить текущую кадастровую стоимость
14. Наши услуги
15. Кейсы ООО “Смарт Вэй”
16. Заключение
17. Список использованной литературы

Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2023 годах

Единый нормативный акт о кадастровой оценке (Закон № 237-ФЗ) применяется с 2016 года. По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения, комиссии при Росреестре. На период 2022-2023 годов в Законе № 237-ФЗ предусмотрено ряд нововведений:

• меняется периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом – вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года, но для городов федерального значения, как и ранее, оценку можно проводить 1 раз в 2 года;
• меняется порядок рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости – с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2026 года эти правила начнут применяться по всей стране;
• меняется порядок судебного оспаривания – теперь собственникам нужно подавать административный иск, который будет рассматриваться по нормам КАС РФ;
• вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с этой целью свои разъяснения дал Росреестр, описав порядок проведения оценочных работ на ближайшие 2 года.

Как и ранее, решение о проведении оценочных работ принимают органы власти субъекта РФ. Они заключают договор с бюджетным учреждением, формируют перечни недвижимости, утверждают итоговый отчет.

Кадастровую стоимость своего объекта или участка можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – онлайн сервис на сайте ООО «Смарт Вэй». Там нужно ввести кадастровый номер, чтобы получить точные и актуальные данные о кадастровой стоимости.

Также мы сможете заказать выписку ЕГРН, которую наши специалисты получат за считанные минуты.

Мнение эксперта. С момента перехода на кадастровую оценку, стоимость недвижимости по ЕГРН постепенно выравнивается, по сравнению с рыночной ценой. Росреестр совершенствует методики и рекомендации для оценочных работ, обязывает учитывать итоги рассмотрения споров с собственниками.

Также сейчас применяется ФСО (Федеральный стандарт оценки). Он снижает вероятность ошибок в работе оценщиков бюджетных учреждений. Тем не менее, случаев завышения стоимости по кадастру все еще достаточно много, так как государственная оценка не учитывает все факторы, влияющие на рыночную цену.

Оспорить результаты кадастровой оценки можно несколькими способами, каждый из которых отработан специалистами компании “Смарт Вэй”. Выбор пути решения задачи зависит от многих факторов, которые определяются на основании документов на недвижимость.

Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?

В первую очередь, требуется найти опытного исполнителя, который работает по снижению кадастровой стоимости именно в Вашем регионе, имеет успешную судебную практику по этой категории споров, выполняет работу “под ключ”. Самостоятельно невозможно подготовить необходимые документы, которые в дальнейшем Вам потребуются:

Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2023 году

К примеру, ваше здание по данным новой кадастровой оценки, с 1 января 2023 года оценено в 500 000 000 рублей.

При этом аналогичные объекты на рынке оцениваются в сумму не более 350 000 000 рублей.

За те два года, которые будет действовать кадастровая стоимость, вы заплатите налог на имущество, который в качестве базы предполагает использование именно кадастровой стоимости.

На сегодняшний день в Москве установлена ставка 2%, которая действует с 2023 года и в последующие годы в соответствии с Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 “О налоге на имущество организаций”. Кадастровая стоимость теперь в Москве будет обновляться каждые два года.

Получается, формула расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, следующая:

500 000 000 * 2% * 2 года = 20 000 000 рублей 

Эту сумму организация обязана заплатить в бюджет. Рассчитывать налог теперь будет сама Налоговая инспекция по данным ЕГРН.

Но если, вы сможете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то есть она составит 350 000 000 рублей, сумма налога существенно уменьшиться:

350 000 000 * 2% * 2 года = 14 000 000 рублей.

Экономия на налоге на имущество за два года составит 6 000 000 рублей.  

В нашей практике есть кейсы, где снижение кадастровой стоимости составляет до 30% – но все очень индивидуально и требует предварительного анализа экспертами компании “Смарт Вэй”.

Земельные участки

Как следует из сообщения Росреестра, в 2022 году все субъекты РФ обязаны организовать и провести оценку земельных участков. При этом не учитываются правила периодичности, предусмотренные Законом № 237-ФЗ. Например, если последние оценочные работы проводились в 2021 году, регион все равно обязан в 2022 году организовать их для земель всех категорий. Далее оценка будет проводится с обычной периодичностью.

Единый цикл оценки, на который перейдут регионы после переходного периода, важен:

• для использования единой методики оценки;
• для единообразия определения кадастровой стоимости по всей территории РФ;
• для устранения несоответствий в распределении налоговой нагрузки на собственников из разных регионов.

Росреестр осуществляет общий контроль за процессом определения кадастровой стоимости. Также ведомство дает разъяснения регионам и бюджетным учреждениям, которые нужно учитывать в ходе оценки, при рассмотрении споров.

Здания, помещения

Согласно новым правилам цикличности, регионы обязаны провести следующую кадастровую оценку помещений, зданий и машиномест в 2023 году. Это означает, что для проведения оценочных работ и рассмотрения споров о стоимости будут применяться уже новые нормы Закона № 237-ФЗ. На 2022 год (переходный период), только 20% субъектов РФ воспользовались своим правом и перешли на новые правила оценки. В Москве пока применяются ранее действовавшие правила.

С 2022 годы применяются новые формы выписок ЕГРН, в том числе по кадастровой стоимости.

Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2023 годах

О разъяснениях по переходному периоду оценки недвижимости, которые дал Росреестр, читайте выше. Сейчас на сайте ведомства размещены новые правила расчета и оспаривания кадастровой стоимости. Также обновлен раздел с данными Фонда государственной оценки. Там указан расширенный перечень данных, которые можно получить по запросу.

На 2022-2023 годы введен временный порядок расчета налогов по кадастровой стоимости. Это связано с переходом на новые циклы оценки. ФНС будет обязана учитывать мораторий на повышение стоимости по кадастру следующим образом:

• данные оценки 2022-2023 годов будут размещаться в ЕГРН по общим правилам;
• независимо от итогов оценки, в 2023 году налог за землю будет рассчитан по стоимости участка, определенной на начало 2022 года;
• если по итогам оценки 2022 года кадастровая стоимость снизилась, ИФНС использует эти данные для начисления земельного налога.

Скорее всего, аналогичный порядок будет введен и для расчета имущественного налога за 2023 год (он будет начисляться в 2024 году). Но окончательное решение по этому вопросу пока не принято.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Обращаем внимание, что мораторий не распространяется на повышение кадастровой стоимости, связанной с изменением характеристик участка. Например, увеличение цены может быть вызвано установлением новой категории для участка, видов землепользования. При таких условиях для расчета налога может применяться кадастровая стоимость выше, чем по итогам оценки на начало 2022 года.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2023 года

Кроме перехода на новые циклы оценки недвижимости и временного моратория на применения повышенной кадастровой стоимости земли, в Законе № 237-ФЗ если еще ряд нововведений. Если орган власти субъекта РФ принял решение о применении новых правил, они вступают в силу на его территории с 2022 году. Если такое решение не принято, новый порядок расчета и оспаривания начнет применяться в регионе с января 2023 года. О самых важных нововведениях читайте ниже.

На Публичной кадастровой карте размещены основные данные по недвижимости всех регионов страны.

Порядок оценки недвижимости

Новый регламент государственной оценки недвижимости, вступающий в силу с 2022 или 2023 года, включает следующие этапы:

• орган власти субъекта РФ принимает решение об оценке – например, на 2022 год такое решение принимается в отношении всех участков, поставленных на учет в ЕГРН;
• для проведения оценочных работ заключается договор с бюджетным учреждением, формируется перечень объектов – по новым правилам, заказчик может передать учреждению право на формирование перечня, направление уточняющих запросов в Росреестр;
• все документы и сведения, связанные с назначением оценки, размещаются на официальном портале органа власти региона – в частности, там разъясняется порядок сдачи деклараций на объект, подачи заявлений на пересмотр и оспаривание стоимости;
• в процессе оценочных работ ГБУ обязано принимать от собственников декларации и иные документы на объекты – по документам проверяется наличие факторов, влияющих на рыночную цену недвижимости;
• оценка включает подготовку промежуточных и окончательных отчетов, направление их на проверку в Росреестр – при выявлении нарушений ведомство может обязан их устранить, провести дополнительные работы;
• итоговый отчет утверждает орган власти субъекта РФ, после чего сведения передаются в Росреестр для обновления ЕГРН – после внесения сведения к ЕГРН новую кадастровую стоимость ФНС будет применять для налогообложения.

После публикации отчетов заинтересованные лица (собственными, муниципальные власти) могут подавать замечания напрямую в бюджетное учреждение, либо через МФЦ. При наличии обоснованных замечаний, ГБУ обязано их учесть в ходе оценки, при подготовке заключительного отчета.

Александр С.

Спецалист в сфере кадастра, недвижимости, оценки. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Будет ли проводиться кадастровая оценка для объекта незавершенного строительства?

Государственная оценка проводится на все объекты, поставленные на кадастровый учет. Это можно проверить по выписке ЕГРН.

Что значит декларация о характеристиках объекта при кадастровой оценке?

В период проведения оценки можно подать декларацию на объект. Там указываются харктеристики и факторы, которые могут повлиять на кадастровую стоимость.

Мы узнали, что кадастровая стоимость нашего здания выросла почти на 30%. Почему нас не уведомили об оценке?

Государственная кадастровая оценка проводится без уведомления собственников. Но после утверждения результатов оценки можно оспорить кадастровую стоимость в суде или комиссии.

Кто проводит кадастровую оценку в Москве? Где посмотреть ее результаты?

Кадастровую оценку в Москве заказывает Департамент имущественных отношений. Посмотреть итоги оценки можно по сведениям ЕГРН. на сайте Росреестра.

Порядок рассмотрения споров

Поправки в Закон № 237-ФЗ существенно меняют процесс обжалования кадастровой стоимости. Сейчас собственники могут подавать заявление в Комиссию при Управлении Росреестр по регионе, иск в суд. С 2023 года процедура будет доступна по следующим правилам:

• в течение 6 месяцев после утверждения отчета о новой кадастровой стоимости можно подать заявление в ГБУ;
• для рассмотрения спора на уровне ГБУ необходимо представить отчет о рыночной цене участка или объекта;
• учреждение рассматривает заявление в течение 30 дней, выносит положительное или отрицательное решение;
• если заявление удовлетворено, в ЕГРН вносятся данные о новой кадастровой цене (она будет приравнен к рыночной стоимости);
• при отрицательном решении можно подать административный иск по правилам КАС РФ. Сейчас обратиться в суд с иском можно без предварительного обращения в комиссию – это право имеют собственники и физические, и юридические лица;
• при рассмотрении иска будет назначена экспертиза (для участков – землеустроительная экспертиза, для зданий и помещений – строительно-техническая экспертиза);
• если эксперт подтвердит обоснованность расчета рыночной цены, суд вынесет положительное решение.

Важно! Государственная пошлина за рассмотрение иска об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет 2000 рублей для юридических лиц и 300 рублей для физлиц.

После обновления ЕГРН новый показатель стоимости будет применяться для расчета налогов.

Совет эксперта. При незначительной разнице между кадастровой и рыночной ценой бессмысленно подавать на оспаривание. Расходы на оценку и экспертизу могут оказаться выше, чем экономия на налогах. Рекомендуем сначала проверить, на какую сумму будет снижен налог при успешном оспаривании. Для расчета можно использовать калькулятор на сайте ФНС.

Отчет о рыночной стоимости объекта готовится уполномоченной организацией. ООО “Смарт Вэй” имеет большой опыт разработки отчетов, качество наших работ подтверждается наличием страховки на оценочную деятельность. Штат компании укомплектован  аттестованными экспертами-оценщиками, которые также привлекаются для экспертизы отчетов судами.  

Примерный механизм определения кадастровой стоимости в Москве

Комиссия по кадастровой стоимости в Москве

Информацию о работе комиссии по кадастровой стоимости в Москве можно найти по ссылке. Там размещены:

• разъяснения и образцы документов для заявителей;
• статистические данные по итогам оспаривания кадастровой стоимости в прошлые годы;
• сервис для подачи документов в режиме онлайн.

Ежеквартально региональное Управление Росреестра размещает на сайте материалы заседаний комиссии, информацию о принятых решениях.

Комиссия по кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге

Информацию о работе комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге можно посмотреть по ссылке. Она функционирует на постоянной основе, проводит заседания ежемесячно. Документы по спору о кадастровой стоимости можно подать через сайт регионального Управления Росреестра.

На сайте Росреестра есть онлайн-сервис для запроса данных ЕГРН. выписки по кадастровой стоимости.

Где проверить текущую кадастровую стоимость

Итоги оценки обязательно публикуются на порталах органов власти регионов, размещаются в ЕГРН. Данные о текущей кадастровой стоимости можно проверить:

• по выписке ЕГРН;
• по информации с Публичной кадастровой карты;
• через сервис на нашем сайте;
• из уведомлений ФНС о начислении налогов.

Для Москвы уже сейчас известны данные об оценке земельных участков – на портале Правительства г. Москвы можно ознакомиться с результатами кадастровой оценки 2022 года. Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 03 ноября 2022 года № 64489 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве по состоянию на 01 января 2022г.» было опубликовано 7 ноября 2022 года. После этого данные будут занесены в ЕГРН.

Распоряжение ДГИ об утверждении кадастровой оценки ЗУ 2022

О рыночной цене объекта или участка можно узнать от отчета оценщика. Также рекомендуем посмотреть цены на объекты со схожими характеристиками на сайтах, в базах данных.

Наши услуги

Пройдя множество процедур по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы сформировали комплекс услуг для наших клиентов. Ведь важно не просто заказать отчет о рыночной стоимости, но и суметь его отстоять в суде и при проведении экспертизы.

Какие факторы влияют на успех в процессе? В первую очередь опыт работы компании, которая разрабатывает отчет, именно в том регионе, где находится объект недвижимости. Особенно это касается Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Вероятно, в суд вызовут эксперта, который изготовил отчет для заявителя. Если Вы заказываете услуги у оценщика из Брянска, к примеру, они могут стоить дешевле рынка столицы, но приедет ли специалист в заседание, если командировка обойдется ему в 50% стоимости услуг?

Следующий важный момент знание судебной практики и специфики конкретных судей, которые берут в работу дела по оспариванию кадастровой стоимости. Без опытного юриста такие навыки получить невозможно.

Что чаще всего является причиной отказов в снижении кадастровой стоимости? – экспертиза, которая назначается в судебном процессе. Организация или эксперт, которые привлекаются для такой работы, зафиксированы в специальных реестрах и назначаются судом по ходатайству одной из сторон или по инициативе самого суда. В этот реестр включаются как частные, так и бюджетные учреждения. Только имея обширную судебную практику, зная поименно экспертов, можно правильно отработать экспертное заключение и отстоять свою позицию в суде.

Выбор за Вами, мы свою очередь готовы помочь в решении вопроса по снижению кадастровой стоимости, а значит – снижению Ваших расходов по налогам, арендным платежам и прочим издержкам. Мы можем сотрудничать как комплексно (все необходимые мероприятия проводят сотрудники “Смарт Вэй”), так и по отдельным этапам – изготовить документы, сопроводить отдельную процедуру.

Специалисты ООО «Смарт Вэй» помогут оспорить завышенную стоимость недвижимости. Наши услуги:

• подготовка отчетов о рыночной цене;
• оформление документов для обращения в ГБУ, суд;
• представительство интересов на всех этапах оспаривания;
• другие услуги в области недвижимости, кадастра.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших консультантов. Примерные цены на работы и услуги указаны ниже.

Кейсы ООО “Смарт Вэй”

Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости административного здания в Москве

В 2020 году при поддержке специалистов ООО “Смарт Вэй” была оспорена кадастровая стоимость помещений в административном здании Москвы. На основании решения суда кадастровая стоимость снизилась более чем на 20%.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового здания в Москве

В 2022 году специалисты ООО “Смарт Вэй” помогли снизить кадастровую стоимость торгового здания в Москве. Основным документом для суда стал отчет о рыночной цене объекта.

Заключение

• В 2022 году все регионы обязаны провести оценку земли. В 2023 года обязательно проводится оценка зданий, сооружений, ОНС, помещений, машиномест.
• Новые правила оценки и оспаривания кадастровой стоимости вступают в силу с 2023 года. Субъект РФ может принять решение, чтобы новый порядок начал применяться уже с 2022 года.
• С учетом поправок в Закон № 237-ФЗ, заявление на оспаривание подается в ГБУ в течение 6 месяцев. При отказе можно подать административный иск в суд.

Закажите услуги по оспариванию кадастровой стоимости в ООО «Смарт Вэй»!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
• ФСО № 4 (скачать)
• ФСО № 7 (скачать)

Как оспорить кадастровую стоимость 2022?

Оспорить кадастровую стоимость в 2022 году можно в случае, если вы не согласны с ее размером и считаете, что она завышена. Для этого необходимо представить аргументы, подтверждающие недостаточность указанных в кадастровом паспорте параметров участка или его окружения, а также данные о рыночных ценах на аналогичные земельные участки в этом же регионе.

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении следует указать причину обжалования, а также представить все документы, подтверждающие ваши аргументы.

После подачи заявления Росреестр проведет экспертизу и вынесет решение о возможности пересмотра кадастровой стоимости. Если пересмотр возможен, будет проведена оценка земельного участка, и на основании ее результатов будет установлена новая кадастровая стоимость.