Сравнение сталинок, хрущевок и брежневок — что их отличает?

Сталинки, хрущевки и брежневки являются наиболее распространенными типами жилья на вторичном рынке недвижимости. При выборе между ними каждый потенциальный покупатель делает свой выбор, учитывая преимущества, недостатки и особенности каждого из этих форматов.

Сталинки

Под сталинками принято понимать все жилые дома, которые были построены в период СССР, когда пост главы государства занимал Сталин. Как известно, он умер в 1953 году, однако по проектам, принятым еще во времена его жизни, дома строили вплоть до 1958 года.

Отдельная категория — довоенные сталинки, однако в городах России они встречаются нечасто. Большая часть сохранившихся зданий считаются ветхими, и, как правило, квартиры в них спросом не пользуются по причине множества недостатков и необходимости в дорогостоящем ремонте.

Серии сталинок

Так называемые серийные сталинки по целому ряду характеристик уступают «номенклатурным» сталинкам, которые возводились по индивидуальным проектам. Отдельная категория – улучшенные серии, которые архитекторы до сих пор считают золотой серединой между «номенклатурными» и «стандартными».

Серии сталинок

Серии II-01, II-03 и II-14 часто называют позднесталинскими.

Преимущества

В числе очевидных плюсов домов так называемой сталинской постройки – их высокое качество. Изначально такие дома возводились для высшего партийного руководства, чиновников. Достоинства зданий:

• Толстые и прочные стены;
• Хорошая шумоизоляция;
• Грамотная и функциональная планировка.

Другая категория – сталинки, которые строились для граждан, занимавших не столь высокое положение в обществе. Характеристики этих зданий не такие высокие, однако основные преимущества они за собой сохраняют. В их числе – высокие потолки, удобная планировка. Среди достоинств сталинок обычно выделяют эстетичность фасада. Он может быть украшен эффектной лепниной, другими декоративными элементами.

Обратите внимание! Важным преимуществом сталинок считается планировка – квартиры с раздельными комнатами, широкими дверными проемами, коридорами.

Недостатки

Старость и ветхость – основные недостатки сталинок. При намерении приобрести такую квартиру стоит учитывать, что в ее ремонт придется вложить немало средств. Чаще всего, требуется капитальный ремонт. Во многих сталинках установлены деревянные перекрытия, которые нуждаются в замене, тогда как это не всегда возможно и экономически целесообразно.

В некоторых домах сталинской постройки перекрытия бетонные – как правило, это здания, возведенные после 50-х годов прошлого века. Однако и у таких домов есть проблемы – например, скрипящие полы, сложности при их выравнивании.

Существенным недостатком сталинок считаются неровные стены, которые создают немало проблем в процессе ремонта. В некоторых квартирах перегородки возводились из обычной дранки с использованием штукатурки, которая осыпается.

В числе других недостатков, которые присущи сталинским домам:

• Отсутствие мусоропровода;
• Отсутствие лифта;
• Отсутствие централизованного горячего водоснабжения.

Михайлов Дмитрий Александрович

Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Основная «боль» сталинок – ветхая проводка, которую при ремонте обязательно нужно менять, причем, от щитка. Речь идет о безопасности, поэтому пренебрегать таким ремонтом при покупке сталинки нельзя, даже если работы обойдутся недешево для нового собственника.

Хрущевки

Хрущевки – неформальное название жилых домов, появившихся в стране в результате массового строительства. Оно началось в 50-е годы, после прихода к власти Хрущева. Новый генсек поставил задачу – обеспечить всех советских людей комфортабельным жильем. Для выполнения этой задачи специалисты создали знаковые проекты – многоэтажные дома, которые можно было возвести примерно за месяц. Можно предположить, что качество такого жилья едва ли можно было назвать высоким.

Отличительные особенности хрущевок:

• Отсутствие декора и архитектурных деталей;
• Крыша скатного типа;
• Перекрытия из железобетона;
• Узкие лестничные пролеты с высокими окнами;
• Санузлы совмещенного типа в квартирах;
• Наличие в планировке кладовой комнаты;
• В некоторых квартирах – «холодильник» под окном;
• Высота потолка в квартирах – порядка 2-2,5 м.

Срок эксплуатации у хрущевок панельного типа зависит от серии:

• Сносимые серии – от 23 до 30 лет;
• Несносимые серии – от 50 до 60 лет.

Кирпичные жилые дома имеют срок эксплуатации до 150 лет.

Серии хрущевок

Серии хрущевок определяются периодом постройки дома, характерными особенностями проектов.

Обратите внимание: большая часть так называемых домов сносимых серий в настоящее время в Москве уже демонтирована, и отыскать такие хрущевки можно, разве что, в регионах.

Преимущества

Преимуществ у хрущевок, увы, не так много. В их числе:

• Доступная стоимость квартир;
• Отсутствие несущих стен.

Отсутствие несущих стен позволяет без проблем выполнять перепланировку в квартирах, соблюдая закон, а именно – запрет на перенос так называемых мокрых зон (санузлы и кухонные помещения). Также нельзя переносить стены в ванной комнате.

Хрущевки делятся на две категории:

• Панельные;
• Кирпичные.

У панельных вариантов больше недостатков. В числе наиболее весомых – плохая шумоизоляция и низкие показатели сбережения тепла. Впрочем, звукоизоляция зависит как от проекта, так и от толщины и качества панелей. Впрочем, частым ответом на вопрос, как отличить хрущевку от брежневки и от сталинки, может стать именно низкая шумоизоляция.

Еще один недостаток хрущевки и планировок квартир – небольшие кухни и санузлы.

Пример

Небольшая площадь кухни была обусловлена спецификой проектов, которые разрабатывались в середине прошлого века – тогда считалось, что семьи могут питаться в столовых, и, соответственно, большие кухни людям ни к чему.

К числу недостатков также можно отнести и низкие потолки – в некоторых квартирах они могут составлять всего 2,2 метра. Также стоит отметить узкие лестничные проемы, отсутствие качественного водоснабжения – в квартирах приходится устанавливать бойлеры, что, с учетом небольшой площади санузлов, становится очень трудоемким процессом. И это — только один из ответов на вопрос, чем хрущевка отличается от послевоенной сталинки или от брежневки.

Что учесть при выборе

Покупая хрущевку, стоит учитывать «возраст» зданий и быть готовыми к замене:

• Проводки;
• Систем отопления и канализации;
• Систем газоснабжения.

Все это довольно затратно по средствам и по времени, поэтому стоит ориентироваться на свои ресурсы.

Михайлов Дмитрий Александрович

Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

При замене проводки в хрущевке придется реконструировать ее, начиная от ввода в дом. Если в подъезде проводка от щитка не менялась более десяти лет, от покупки квартиры лучше отказаться: проживание в ней может представлять опасность для жизни, особенно с учетом ветхости конструкции дом.

Брежневки

Брежневки часто называют улучшенной версией хрущевок, и отчасти это так. Подобные дома возводились в 60-е и в 70-е годы прошлого века, и учитывался опыт прошлых ошибок. Так, кухни стали более просторными, равно как и кухни, потолки проектировались с учетом большей высоты. Появились планировки с раздельными комнатами, просторными коридорами.

Всего насчитывается порядка 40 разных проектов брежневок. Высота таких домов варьируется от пяти до девяти этажей, однако некоторыми проектами предусматривалось строительство и 17-этажных жилых зданий.

Серии брежневок

Как и хрущевки, брежневки строились сериями. Дома различались по материалу строительства, планировке и площади квартир, другим параметрам.

Брежневки (серии)

Обратите внимание: немногие знают, что известный москвичам дом серии П-44 тоже формально считается брежневкой. Такие дома в столице строились вплоть до 2001 года, а первый проект был реализован в конце 70-х годов.

Преимущества

Наиболее удачными с точки зрения планировки считаются квартиры в поздних брежневках, построенных в 80-х годах. В основном это квартиры с тремя и четырьмя раздельными комнатами. Отдельная категория – квартиры с улучшенной планировкой.

Отличаются хрущевки от брежневки более низкими потолками – в брежневках они доходят до 2,7 метров. Также стоит отметить наличие раздельных санузлов. Чем хрущевка отличается от типовой брежневки, можно понять, оценив недостатки такого формата жилья.

Об исходной планировке квартиры можно узнать, просмотрев ее технический паспорт.

Образец заявления

Образец технического плана

Недостатки

Недостатки брежневок – те же, что и у хрущевок:

• Небольшая площадь;
• Невысокие потолки;
• Маленькие санузлы и кухни;
• Узкие коридоры.

Наличие лифта зависит от этажности брежневки.

Пример

В пятиэтажных домах их нет, а вот в девятиэтажных уже могут быть, однако их качество и надежность в силу «возраста» оставляют желать лучшего.

Не во всех брежневках реализовано горячее водоснабжение централизованного типа – в некоторых домах жильцы по-прежнему пользуются колонками. Безусловная «боль» жильцов брежневок – все та же проводка, которая чаще всего нуждается в замене.

Какую квартиру выбрать

В зависимости от бюджета, личных предпочтений и других факторов, можно купить квартиру и в сталинке, и в брежневке, и даже в хрущевке. Однако стоит с вниманием отнестись к выбору объекта и к оценке его индивидуальных особенностей, преимуществ и недостатков.

Ключевые моменты, которые потребуется оценить:

• Качество фундамента;
• Качество проводки;
• Показатели теплоизоляции;
• Показатели звукоизоляции;
• Прочность кровли и ее состояние.

Также стоит заранее оценить возможные затраты на ремонт в квартире в сталинке, в брежневке или в хрущевке.

В чем разница

Очевидно, что между жильем такого формата как сталинки хрущевки и брежневки отличия есть, и они существенны. И для того, чтобы ответить на вопрос, чем сталинка отличается от брежневки или от хрущевки, стоит перечислить основные особенности жилых домов так называемой сталинской постройки:

• Наличие индивидуальных архитектурных проектов;
• Деревянные (реже – железобетонные) перекрытия;
• Несущие стены из кирпича;
• Просторные квартиры;
• Расположенные в квартирах электрические счетчики;
• Наличие удобств не в полном объеме – в некоторых квартирах нет ванных комнат и горячей воды;
• Толстые стены – 65 см, или 2-3 кирпича;
• Высокие потолки – до 3 м и более;
• Срок эксплуатации до 150 лет.

По сравнению со сталинками, квартиры в брежневках и в хрущевках по площади не в пример скромнее. Кроме того, сроки эксплуатации таких домов тоже меньше – как правило, не более 50 лет. Стены у них более тонкие, что обуславливает невысокие показатели теплоизоляции. Однако важным преимуществом можно назвать обязательное наличие удобств в квартирах.

Брежневки и хрущевки разница у этих форматов есть, но также есть и общие черты. Перед хрущевками брежневки имеют ряд преимуществ – неслучайно их называют «улучшенной версией хрущевок». Благодаря внушительному метражу квартир, повышался уровень комфорта проживания.

Михайлов Дмитрий Александрович

Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Среди преимуществ брежневок перед хрущевками – отсутствие серьезных проблем на разных этапах ремонта и возможность обустраивать квартиры с учетом собственных представлений о комфорте. При желании можно сделать перепланировку, и ее будет проще согласовать.

Судебная практика: перепланировка в брежневке

Галина Иванова приняла решение объединить две свои квартиры, расположенные на одном этаже – 1-комнатную и 2-комнатную. В рамках перепланировки они расширила проем в стене из кирпича между квартирами, выполнила перепланировку раздельного санузла, кухни, получив, таким образом, совмещенный санузел. В 1-комнатной квартире была демонтирована стеновая перегородка между кухней и ванной комнатой, изменилась планировка санузла – осуществлен демонтаж ванны, также демонтирован простенок из кирпича между оконными проемами в кухне и в комнате. 

Таким образом, у Ивановой получилась квартира метражом в 87 м2. Иванова заявляла, что согласовала все работы с местным Управлением архитектуры и градостроительства, и выполняла их в соответствии с проектом, который разработал главный конструктор соответствующего учреждения. Впрочем, на руках у Ивановой не было документа, которым бы подтверждался факт узаконивания проведенной перепланировки. 

На основании протокола региональной Госжилинспекции Иванову привлекли к административной ответственности и назначили штраф в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ за самовольное переустройство квартир. Далее Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации направил Ивановой требование о необходимости привести квартиру в первоначальное состояние в срок в 8 месяцев. Иванова проигнорировала требование, после чего было направлено обращение в районный суд.

В заявлении Комитет по градостроительству потребовал принять решение о продаже квартиры, принадлежащей Галине Ивановой, с публичных торгов, с предусмотренной выплатой полученных средств и с возложением на нового владельца обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние, ссылаясь на подп. 1 п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. 

Районный суд счел предложенную меру исключительной и преждевременной, на основании чего отказал в иске, отметив, что закон не исключает возможности сохранения жилья в переустроенном состоянии в судебном порядке. Галина Иванова такой возможностью воспользовалась, и экспертиза дала заключение о том, что перепланировка соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и регламентам.

Частые вопросы

Какие дома называют хрущевками?

+

Хрущевки – панельные или кирпичные дома из белого силикатного кирпича массовой однотипной постройки.

Из какого материала строились сталинки?

+

В довоенное время сталинки строили из красного керамического кирпича, в послевоенное – из белого силикатного.

Есть ли в брежневках бомбоубежища?

+

Бомбоубежища предусмотрены только в некоторых проектах сталинских домов.

В каких домах проще всего сделать и согласовать перепланировку?

+

Как показывает практика, проще всего сделать перепланировку в хрущевках, где в квартирах минимум несущих стен и конструкций.

Заключение эксперта

Советские хрущевки брежневки сталинки — форматы жилья, которые можно назвать принципиально разными, и объединяет их, пожалуй, только эпоха строительства. Что лучше и в каком доме стоит приобретать квартиру, если покупатель оказывается перед таким выбором — решать только ему. Необходимо оценить все преимущества форматов, а также финансовые возможности, в том числе, готовность сделать серьезный ремонт. К примеру, отличие сталинки от хрущевки и брежневки, среди прочего, еще и в том, что в квартирах в сталинских домах не получится обойтись без косметического ремонта — придется делать капитальный.

Почему панельный дом хуже?

Панельные дома имеют несколько недостатков, которые могут быть причиной того, почему они считаются менее привлекательными, чем другие типы жилых зданий.

1. Низкая теплоизоляция: панельные дома имеют толстые стены из бетона и кирпича, которые плохо сохраняют тепло. Это может привести к высоким затратам на отопление в холодные месяцы.

2. Ограниченная архитектурная свобода: панельные дома строятся по типовым проектам, что ограничивает возможности вариации в дизайне и планировке квартир.

3. Низкое качество материалов: часто панели, из которых строятся дома, производятся на конвейере, что может привести к использованию низкокачественных материалов.

4. Шумоизоляция: панельные дома имеют недостаточную шумоизоляцию, что может привести к неудобствам и повышенному уровню шума.

5. Проблемы с экологией: изготовление бетонных панелей и блоков, используемых в строительстве панельных домов, требует большого количества энергии и может приводить к выбросам вредных веществ в атмосферу.

Однако, несмотря на эти недостатки, панельные дома остаются одним из наиболее распространенных типов жилых зданий во многих странах, благодаря своей относительной доступности и быстрой сборке.